El arte de tasar un inmueble

Cuando el cliente se contacta con nuestro estudio porque necesita tasar un inmueble, se pone en marcha un procedimiento tendiente a responder una simple, pero a la vez complicada pregunta: “¿Cuánto vale mi casa o terreno?”

Lo complicado de la respuesta radica en que vivimos en un país que sufre periódicos vaivenes en la economía, lo que afecta considerablemente el valor real de los bienes. Ahora bien, seguramente el lector de estas líneas podrá pensar, “fácil solución, ponemos un precio del inmueble en dólares y asunto terminado”. La realidad es que, el dólar también se devalúa, a una tasa mucho menor que el peso argentino, pero se devalúa al fin, y por lo tanto seguimos sin poder responder a la pregunta del cliente, de la manera más fiel posible.

Es que en realidad, la complicación está en una cuestión llamada nominalidad y valor real de las cosas, este último tiene que ver con comparar el precio de un bien con otro para poder determinar su valor. Un ejemplo muy común es el metro cuadrado de un inmueble, que se suele comparar con cierta cantidad de bolsas de cemento. Pero acá en Argentina surge otra complicación muy importante para el tasador, y es que como tenemos siempre una economía demasiada manipulada, con controles de precios, subsidios a las tarifas, etc., todas estas cuestiones hacen aún más difícil la tarea que nos fuera encomendada.

Y más arriba hablamos de la nominalidad, y ¿qué es eso de la nominalidad? Y aquí cito a mi hermano Hernán CAMILLONI, un apasionado de la economía, quien dice en su blog de Facebook que no es tan simple definirla y que es un “truco…” o ilusión, “…ilusión monetaria y es que cuando hay inflación, pedís aumento, te lo dan, pero por debajo del índice de inflación, entonces vos ganás más, sí, en números, pero cada vez comprás menos bienes con tu sueldo. Continúa diciendo: “…la nominalidad es creer que el importe expresado en pesos, reales, dólares, bolívares o lo que sea, es algo real. El valor de la moneda es una convención entre personas, el dinero es una institución aceptada para intercambiar bienes, darles un valor, pagar salarios y ahorrar el fruto de nuestro esfuerzo que no estamos dispuestos a gastar este mes. El dinero es algo artificial, es ficticio”. (https://www.facebook.com/HernanCamilloni/posts/3991231640938370).

 Luego de sortear todos estos obstáculos, que podemos llamar análisis de la macroeconomía, el tasador pasa a la parte “fácil”, ¡bah!  digamos fácil, que es poner todo su conocimiento, profesionalismo y capacidad, para lograr determinar el valor del inmueble.

¿Y en qué consiste tasar? Básicamente, es ir a visitar e inspeccionar el inmueble del cliente.

Se observa el terreno, su ubicación y servicios con los que cuenta, las mejoras si las hay, la calidad constructiva de las mismas, los años de antigüedad que tiene la propiedad, etc. Se le solicita al cliente nos entregue copia del título que hace a su propiedad, y posteriormente se solicitan informes a los fines de corroborar los datos catastrales del mismo, ya que es una buena oportunidad de encontrar errores comunes en las anotaciones.

Posteriormente, el tasador aplica un método de tasación, que en el caso de nuestro estudio, utilizamos el MÉTODO DIRECTO o SEPARATIVO, que consiste en examinar por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante la aplicación de coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación, esquina, topografía, etc.). Una vez que se homogeneizaron todos los antecedentes, es decir, se transformaron como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Se fijan límites y aquellos que están por fuera de estos límites, es decir que indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algún motivo especial salen del valor promedio. Estos datos son descartados y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final de tasación del terreno.

A posterior, se procede a determinar el valor de las mejoras, a fin de arribar al precio total del inmueble. En este caso se calcula el valor técnico o intrínseco, en base a la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias de la mejora (calidad física constructiva, calidad funcional, y depreciación por antigüedad y otras causas, que originan la situación física en que al presente se encuentra el inmueble).

Por último, pero no menos importante, el tasador, analiza el mercado local y su actualidad, ponderando la cantidad de posibles compradores que existen en la plaza, las características del inmuebles y su ubicación, y cuáles son las posibilidades de negocio que le otorgan una plusvalía al mismo, que a modo de ejemplo podemos nombrar: subdivisiones y ventas fraccionadas de mayores superficies, vivienda con posibilidad de restauración, inmuebles que por sus servicios y ubicación, permiten la ejecución de obras en propiedad horizontal, etc.

Y llegamos a la meta, después de este procedimiento podemos responder a la simple pregunta que nos realizó el cliente días atrás…