Nueva ley de alquileres, nuevos aumentos.

En Argentina, desde el año 1900 a la fecha, existieron cientos de regulaciones e intervenciones del estado en el mercado de los alquileres, y la historia reciente no es ajena a dicha modalidad, ya que tenemos una nueva ley, que esta por cumplir un año de vida, y que fue concebida con la misma genética intervencionista de siempre. 

Podemos mencionar que en el año 300 DC, el emperador DIOCLECIANO, impuso un control de precios muy estricto, como consecuencia de la inflación desatada por las guerras que sufría el imperio por aquellos años, o dicho en otras palabras, hace miles de años que se intenta contener los nuevos aumentos en los alquileres, con un diagnóstico erróneo y por ende una solución poco efectiva.

Muchos gobiernos, de variados colores políticos, sancionaron leyes y decretos, con diversos fundamentos y justificaciones, la mayoría tendiendo a resguardar el poder adquisitivo del locatario, o evitar desalojos masivos, proteger la vulnerabilidad de la parte “más débil” en el contrato, entre otras, estableciendo topes a los aumentos, determinando plazos a los contratos, etc.

A la mayoría de estas reglamentaciones, se las ha dotado del carácter de orden público, es decir que la llamada autonomía de la voluntad de las partes, o acuerdo entre las mismas (Locador y Locatario) no pueden desvirtuarlas en ningún contrato. En otras palabras, un contrato de alquileres firmado por un plazo menor al establecido en la ley, o aplicando actualizaciones del canon locativo que excedan los autorizados por el gobierno, podrán ser desvirtuadas en sede judicial, con los consecuentes costos y gastos que esto generaría, que deberá soportar el locador, como parte vencida en el pleito.

Todas estas normas, se encuentran enmarcadas en una corriente de pensamiento jurídico, que ubica al locatario, como la “parte más débil”, en un contrato de alquiler, ya que entre otras cosas, dice esta doctrina, que asiste a las negociaciones contractuales, con la carga de la necesidad de obtener un techo para él y/o su familia, frente a un locador, que es propietario de un «excedente» de capital puesto a disposición para ser locado.

Amén de todo lo expresado, con la sanción de la nueva ley de alquileres, será necesario inscribir los contratos en un registro, elaborado por la AFIP, intentando una vez más, por parte del gobierno, blanquear un mercado que siempre ha sido esquivo para las arcas estatales.

Consultados inquilinos y propietarios, las opiniones coincidían en que los valores de los alquileres, antes de la sanción de la ley en julio del año pasado, estaban en valores razonables, aunque las tasas de retornos para estos últimos, se encontraban ya, en los porcentajes históricos más bajos.

Analizando la actualidad y el futuro del mercado de las locaciones urbanas, a varios meses de la sanción de la ley, y no es necesario ser un gran observador para apreciarlo, teniendo en cuenta que los efectos en los precios de los alquileres de aquellos nuevos contratos que se están  celebrando en consecuencia, fueron inmediatamente a la suba, con incrementos de hasta el 100%, impactando de lleno negativamente en los bolsillos de los locatarios. Aunque nominalmente estos porcentajes son altos, estos incrementos no han sido muy festejados por los dueños de los inmuebles, cuya rentabilidad aún se encuentra en valores muy bajos, y que ven en las regulaciones una amenaza a su patrimonio.

Si revisamos la historia y los fundamentos de las regulaciones que los justificaron, no cumplieron nunca con su cometido.  Es más, en la generalidad de los casos, como en la actualidad, provocaron incrementos en los valores de los alquileres, porque los propietarios siempre trasladan los mayores costos al canon locativo, y la aplicación de la  nueva ley, vemos que no es la excepción a la regla.

Para cerrar estas líneas, voy a relatar el resultado del control de precios en la época del imperio romano que les contaba más arriba: provocó que los propietarios retiraron las viviendas del mercado. 

Fdo: Dr. Francisco CAMILLONI